Nøkkelfellen i vanlig hus- og innboforsikring
Du låser deg inn i egen bolig etter en helg med korttidsutleie, og oppdager at dyre gjenstander er borte og parketten er ødelagt. Når du ringer forsikringsselskapet, venter en brutal overraskelse: Standard hus- og innboforsikring dekker normalt ikke tyveri eller forsettlig skadeverk når korttidsgjester har fått frivillig adgang til boligen gjennom overlevert nøkkel eller kode.
Siden du selv har sluppet gjesten inn, regnes ikke hendelsen som et tradisjonelt innbrudd i forsikringsvilkårene. For å være økonomisk sikret mot forsettlig skadeverk og underslag begått av leietakere, må du tegne en særskilt utleieforsikring eller et dedikert utleietillegg.
Før du publiserer annonsen din, bør du derfor bruke vår gratis forsikringsrobot for å sjekke pris og dekning på tvers av selskapene. Da ser du raskt om du betaler for mye i dag, samtidig som du kan oppgradere avtalen din med riktig utleiedekning.
Dette dekker selv ikke utleieforsikringen
Selv med en dedikert utleieforsikring på plass, har du ikke en blankofullmakt mot alle typer skader. Forsikringsselskapene stiller strenge krav ved skadeoppgjør, og du må selv bære risikoen for en rekke hendelser:
- Alminnelig slitasje på bolig og inventar dekkes aldri.
- Overflateskader som hakk, riper og flekker er unntatt fra dekning.
- Kjæledyrskader påført av gjestens dyr må du dekke selv.
- For å få erstatning ved skadeverk kreves det alltid politianmeldelse, og det gjelder egne særskilte egenandeler og beløpsgrenser.
Hvorfor Airbnbs «AirCover» ikke er en vanlig forsikring
Mange utleiere dropper egen utleieforsikring fordi de stoler blindt på plattformens innebygde beskyttelsesordning, AirCover. Dette er et risikabelt sjansespill med privatøkonomien din.
AirCover er kun en intern vertsgaranti der vilkårene er fastsatt av plattformen selv, og ordningen utgjør ikke en ordinær forsikringsavtale etter norsk forsikringsavtalelov.
Fordi AirCover kun er en intern garanti og ikke en norsk forsikring, står du helt uten klagerett til Finansklagenemnda dersom plattformen avslår kravet ditt.
I tillegg fungerer AirCover som en subsidiær ordning, noe som betyr at du som vert først må kreve erstatning direkte fra gjesten før plattformen i det hele tatt vurderer saken. Ønsker du reell juridisk trygghet og et uavhengig klageorgan i ryggen, må du ha en norsk forsikringsavtale.
Siden vilkårene for utleie og skadeoppgjør varierer stort, lønner det seg å sjekke titusenvis av verifiserte omtaler av forsikringsselskaper på Bytt.no. Der ser du umiddelbart hvilke selskaper som faktisk hjelper kundene sine når skaden først har skjedd.
Lovlige grenser: Borettslag, sameie og kommunale krav
Selv om forsikringen er i orden, kan du ikke leie ut boligen din fritt året rundt. Norsk lovverk setter stramme rammer for hvor mange døgn du har lov til å drive korttidsutleie, avhengig av hvordan du bor.
Regler i eierseksjonssameier
Eier du en selveierleilighet, har lovgiver innført tydelige begrensninger for å hindre såkalte «hotelltilstander» i boligblokker. I eierseksjonssameier er korttidsutleie av hele boligseksjonen (definert som leieforhold i inntil 30 sammenhengende døgn) som hovedregel begrenset til maksimalt 90 døgn per kalenderår.
Årsmøtet i sameiet kan imidlertid vedtektsfeste en annen dagsgrense med to tredjedels flertall. Loven begrenser likevel sameiets handlingsrom til å sette grensen et sted mellom 60 og 120 døgn.
Strengere i borettslag
I borettslag er reglene enda strammere for deg som vil tjene penger på boligen. Her har du som andelseier rett til å overlate bruken av hele boligen til andre i inntil 30 døgn per kalenderår uten godkjenning fra styret.
Denne lovfestede retten på 30 døgn er samtidig en absolutt rettighet for deg som beboer, og kan ikke fratas deg i borettslagets vedtekter.
Når utleien blir næring
Har du en enebolig uten et styre som passer på, må du likevel forholde deg til kommunen. Hyppig og kontinuerlig korttidsutleie som i praksis fortrenger fast beboelse, kan etter en konkret vurdering regnes som søknadspliktig bruksendring etter plan- og bygningsloven § 20-1.
Skattesmellen: Airbnb rapporterer direkte til Skatteetaten
Tiden der man kunne spe på feriebudsjettet med skattefrie tusenlapper uten at myndighetene fikk vite om det, er definitivt forbi. Utleieformidlere som Airbnb har i dag en lovpålagt plikt til å rapportere alle utleieinntekter direkte til Skatteetaten som tredjepartsopplysninger.
Ved korttidsutleie av egen bolig (perioder under 30 dager) gjelder følgende skatteregler:
- Inntekter inntil 15 000 kroner per år er helt skattefrie.
- Av det overskytende beløpet over fribeløpet regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt.
- Dette beløpet skattlegges deretter som alminnelig inntekt med en sats på 22 prosent.
Slik sikrer du utleieboligen uten å betale for mye
Skal du leie ut boligen eller hytta i år, må regnestykket gå i pluss etter at både skatt og en skikkelig utleieforsikring er betalt. Å kjøpe tilleggsdekninger hos ditt nåværende selskap uten å sjekke markedet først, spiser raskt opp store deler av leieinntektene dine – mens du ved å bytte forsikring ofte kan spare flere tusenlapper i året på de faste utgiftene.
Det smarteste grepet du kan gjøre før du legger ut boligen, er å la selskapene konkurrere om hele forsikringspakken din. Ved å bruke vår anbudstjeneste kan du enkelt få uforpliktende tilbud på forsikring fra opptil tre selskaper samtidig, slik at du sikrer deg en skreddersydd utleiedekning til markedets laveste pris.