Slik finner du det billigste boliglånet
Med hundrevis av forskjellige boliglån på det norske markedet, er det enorme summer å spare på å velge riktig bank. Renten settes individuelt basert på din økonomi, boligens verdi og bankens egne marginer.
Mange betaler tusenvis av kroner for mye hvert år fordi de stoler blindt på at lokalbanken automatisk gir dem gode betingelser. For å finne det beste tilbudet må du alltid ta utgangspunkt i den effektive renten. Det er denne satsen som viser hva lånet faktisk koster deg, inkludert alle gebyrer.
For å luke ut de dyreste alternativene, bør du bruke sammenligningslistene her på siden. Ved å oppgi boligens verdi og ønsket lånebeløp, får du umiddelbart en skreddersydd oversikt over hvilke banker som kan tilby deg de laveste kostnadene akkurat nå.
I tillegg til å vurdere selve renten, lønner det seg å undersøke hva eksisterende kunder mener om banken. En bank med lav rente, men elendig kundeservice, kan fort bli et frustrerende bekjentskap når du trenger hjelp. Du kan enkelt lese tusenvis av ekte kundeerfaringer med norske banker for å se hvilke aktører som faktisk leverer varene.
Slik vurderer bankene om du får et billig boliglån
Når du søker om finansiering, gjør banken en streng helhetsvurdering av din økonomiske situasjon. Hvilken rente du til slutt tilbys, avhenger av risikoen banken tar ved å låne deg penger.
Inntekt, betjeningsevne og gjeldsgrad
Det aller første banken vurderer, er din evne til å betjene lånet over tid. Banken gjør en grundig vurdering av din totale gjeldsbelastning opp mot inntekten din.
Ifølge utlånsforskriften kan din samlede gjeld maksimalt utgjøre 5 ganger brutto årsinntekt. Søker du sammen med en samboer eller ektefelle, er det husholdningens samlede inntekt og gjeld som legges til grunn.
I tillegg må økonomien din bestå en lovpålagt stresstest.
Ved kredittvurdering krever utlånsforskriften at bankene stresstester låntakers økonomi for en renteøkning på minst 3 prosentpoeng. Banken skal uansett legge til grunn en kalkulatorisk rente på minst 7 prosent for å sikre at du har tilstrekkelig buffer i hverdagen.
Egenkapital og boligens verdi
Hovedregelen ved kjøp av bolig er at du maksimalt kan låne en fastsatt andel av boligens verdi. Minstekravet til egenkapital ved kjøp av bolig er 10 prosent, noe som gir en maksimal belåningsgrad på 90 prosent for vanlige nedbetalingslån.
Ligger belåningsgraden din over 60 prosent, stiller utlånsforskriften også et spesifikt krav til nedbetaling. Da må du betale årlige avdrag på minst 2,5 prosent av innvilget lån, eller det avdragsbeløpet som tilsvarer et 30-årig annuitetslån.
Bankene har imidlertid en fleksibilitetskvote som lar dem gjøre unntak fra disse kravene i spesielle tilfeller, for eksempel for unge i etableringsfasen med god betjeningsevne.
Utlånsforskriften lar bankene fravike kravene for inntil 10 prosent av samlet innvilget utlånsvolum nasjonalt per kvartal. For lån med pant i bolig i Oslo er denne kvoten maksimalt 8 prosent, eller inntil 15 millioner kroner.
Hvis du har fått avslag i én bank, kan det lønne seg å søke hos andre aktører som kanskje har mer ledig plass i sin fleksibilitetskvote. Se også vår guide om hvordan du kan få boliglån når banken sier nei for konkrete grep som styrker søknaden din.
Jo mer egenkapital du stiller med utover minstekravet på 10 prosent, desto lavere risiko tar banken. Dersom boligverdien din har økt i etterkant av kjøpet, kan en ny verdivurdering eller e-takst bidra til å senke belåningsgraden og gi deg en lavere boliglånsrente.
Bruk av realkausjonist
Mangler du tilstrekkelig egenkapital, kan banken godta at for eksempel foreldre stiller som realkausjonister med sikkerhet i egen bolig. Kausjonisten garanterer da for den delen av lånet som overstiger bankens maksimale belåningsgrad.
Bankene stiller strenge krav til kausjonistens økonomi og sikkerhet. Dersom den samlede belåningsgraden overstiger 60 prosent av boligverdien, utløses også her utlånsforskriftens automatiske lovkrav om årlige avdrag på minst 2,5 prosent eller tilsvarende et 30-årig annuitetslån.
Kreditthistorikk og ansettelsesforhold
Før et lån innvilges, gjennomfører banken alltid en kredittsjekk. Betalingsanmerkninger eller pågående inkassosaker vil som hovedregel føre til automatisk avslag i tradisjonelle banker.
Har du mye dyr forbruksgjeld, vil dette spise direkte av gjeldsgraden på 5 ganger inntekt og redusere hvor mye du kan låne til bolig.
Husk også at ubrukte kredittkort regnes som gjeld i bankens øyne. Ved å slette ubrukte kredittrammer før du søker, øker du din beregnede betjeningsevne betraktelig. Har du allerede opparbeidet deg dyr smålånsgjeld, kan det i mange tilfeller lønne seg å refinansiere ved å bake denne gjelden inn i boliglånet for å kutte rentekostnadene.
Hvilket boliglån passer for deg?
Når du skal etablere et nytt lån eller flytte det du allerede har, må du velge en lånetype som harmonerer med dine økonomiske behov og fremtidsplaner.
- Ordinært boliglån: Det klassiske nedbetalingslånet. Du kan velge mellom flytende rente som følger svingningene i markedet, eller fastrente som gir deg en forutsigbar månedskostnad i en avtalt bindingsperiode.
- Førstehjemslån og BSU: For unge boligkjøpere tilbyr de fleste banker sine aller beste renter. BSU-ordningen gir 10 prosent skattefradrag for personer under 34 år. Du kan spare maksimalt 27 500 kroner årlig, opp til et samlet tak på 300 000 kroner.
- Rammelån (Fleksilån): Et svært fleksibelt lån hvor du får en kredittramme du fritt kan disponere uten faste avdrag. Etter utlånsforskriften kan rammelån med pant i bolig maksimalt innvilges opp til 60 prosent av boligverdien.
- Grønt boliglån: Kjøper du en svært energieffektiv bolig, eller gjennomfører energioppgraderinger på eksisterende bolig, tilbyr mange banker ekstra gunstige renter gjennom grønne lån. Undersøk nærmere hvilke krav til grønt boliglån som gjelder for å se om din bolig kvalifiserer til de beste rentene.
- Hyttelån: Skal du finansiere en fritidsbolig, opererer bankene gjerne med egne retningslinjer og prismodeller sammenlignet med primærbolig.
Sammenlign og bytt boliglån
Lojalitet i bankmarkedet straffer seg ofte økonomisk. Har du et vanlig boliglån og betaler bare litt mer i rente enn nødvendig, kaster du fort bort titusenvis av kroner i året.
Ønsker du å gjøre prosessen med å prute eller bytte bank så enkel som mulig, kan du sjekke ditt boliglån og få uforpliktende tilbud fra flere banker samtidig.
Da lar du bankene konkurrere om å gi deg de beste vilkårene, og du kan enkelt velge det alternativet som gir deg den største økonomiske besparelsen. Tjenesten er helt gratis, og du binder deg ikke til noe før du eventuelt signerer en avtale med en ny bank.
