Den usynlige utgiften i byggeprosjektet
Mange som skal bygge drømmehuset stirrer seg blinde på selve renten når de skal velge bank for å finansiere prosjektet. Men den virkelige kostnadsfellen i byggeperioden skjuler seg ofte i en helt annen linje i prislisten: byggelånsprovisjonen.
Dette er en avgift du betaler til banken for at de skal holde pengene tilgjengelige for deg gjennom hele byggeperioden. Og det er her de fleste får seg en ubehagelig overraskelse.
"Byggelånsprovisjon beregnes ut fra den totale innvilgede kredittrammen, og ikke ut fra beløpet man faktisk har benyttet eller opptrukket."
Dette betyr at selv om du akkurat har støpt grunnmuren og kun brukt et par hundre tusen kroner, betaler du provisjon som om du allerede har brukt hele lånet. Ved lav utnyttelse av byggelånsrammen kan den effektive rentekostnaden dermed bli svært høy, fordi provisjonen belastes uavhengig av ditt faktiske forbruk.
Så mye koster provisjonen deg
Byggelånsprovisjonen ligger normalt mellom 0,29 % og 0,33 % per kvartal. Du må imidlertid være på vakt, da satsen kan variere opp mot hele 0,50 % hos enkelte aktører.
Dette høres kanskje ut som små marginer, men summene vokser brutalt raskt når de beregnes av en stor kredittramme:
- Du har en innvilget låneramme på flere millioner kroner.
- Byggeperioden varer i 9 måneder (tre kvartaler).
- En provisjonssats på 0,33 % per kvartal vil da koste deg flere titalls tusen kroner.
- Dette er penger som forsvinner ut av budsjettet, i tillegg til de vanlige renteutgiftene på det beløpet du faktisk har trukket opp.
Slik kommer du deg ut av byggelånet
Når snekkeren har pakket sammen og huset står klart, har du ett altoverskyggende økonomisk mål: Å bli kvitt det dyre byggelånet så fort som overhodet mulig.
For å konvertere byggelånet til et ordinært boliglån, krever banken at du kan legge frem svært spesifikk dokumentasjon. Du må skaffe følgende:
- Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse: Dette dokumentet fra kommunen er det absolutte minimumskravet for at konverteringen kan skje.
- Godkjent ferdigtakst eller oppdatert e-takst: Bankene krever dette for å fastslå boligens endelige markedsverdi og beregne nøyaktig belåningsgrad. En gunstig verdivurdering er avgjørende, da en ny e-takst kan kutte boliglånsrenten betydelig dersom belåningsgraden faller under bankens grenser.
- Dokumentasjon på ferdigstillelse: Bekreftelse på at selve byggeprosjektet er helt avsluttet i henhold til planene.
Så snart banken har mottatt og godkjent denne dokumentasjonen, vil byggelånet gjøres om til et vanlig boliglån med langt lavere rente.
Ta kontroll over sluttregningen
Det er i dette overgangsvinduet du har din aller største mulighet til å spare penger. Når huset står ferdig med en fersk ferdigtakst, sitter du plutselig på et svært attraktivt panteobjekt. Siden nybygg som regel tilfredsstiller strenge energikrav, bør du også sjekke om du oppfyller krav til grønt boliglån for å sikre deg markedets aller laveste rente.
Du står helt fritt til å flytte boliglånet til en annen bank umiddelbart etter ferdigstillelse for å oppnå bedre rentebetingelser. Du er ikke forpliktet til å bli værende i banken som ga deg byggelånet.
Vær imidlertid oppmerksom på at ved et bankbytte må du påregne ordinære etablerings- og tinglysingsgebyrer for det nye pantedokumentet. Dette er likevel en kostnad du raskt tjener inn igjen dersom du får en lavere rente.
Bruk Bytt.no til å sammenligne alle boliglånsrenter for å sjekke hvilke banker som tilbyr de beste betingelsene akkurat nå. Med en splitter ny bolig i bakhånd, bør du sikte mot toppen av listen.
Gjør overgangen fra byggeplass til ferdig hjem så lønnsom som mulig. La bankene konkurrere om deg, og få uforpliktende lånetilbud fra flere banker før du signerer papirene på det endelige boliglånet.
