Krav til verdivurdering og belåningsgrad
Mange huseiere ser på boligen som en sparebøsse som kan åpnes når kjøkkenet skal fornyes. Det er ofte en fornuftig strategi, siden boliglånsrenten er langt lavere enn renten på usikrede forbrukslån.
Før du bestiller håndverkere, må du imidlertid vite at banken krever oppdatert dokumentasjon på boligens verdi før de i det hele tatt vurderer å øke lånet ditt. I tillegg er det strenge statlige krav som regulerer nøyaktig hvor mye du får lov til å låne, men en ny e-takst kan bidra til å dokumentere den reelle verdien og gi et bedre utgangspunkt.
Utlånsforskriften setter en øvre grense for belåningsgrad på 90 prosent for nedbetalingslån med pant i bolig.
Har du allerede lån helt opp til pipen, vil banken si nei til økning uansett hvor mye det nye kjøkkenet vil øke verdien i fremtiden. For å finne ut om du har ledig sikkerhet og få et bedre tilbud, kan du sjekke boliglånet ditt og få uforpliktende tilbud via Bytt.no.
Gebyrene som spiser av oppussingsbudsjettet
Selv om du har ledig sikkerhet i boligen, er det ikke gratis å "låse opp" pengene. De fleste store banker tar seg godt betalt for papirarbeidet ved en låneøkning.
For små lånebeløp – for eksempel 50 000 til 100 000 kroner for å oppgradere et kjøkken – kan disse gebyrene utgjøre en uforholdsmessig stor andel av den totale kostnaden. I tillegg kommer statens tinglysingsgebyr på 545 kroner dersom låneøkningen krever etablering eller forhøyelse av tinglyst pantedokument.
Her er eksempler på hva det koster å endre lånet hos noen av de største aktørene:
- DNB: Krever fra 2 190 kroner i etableringsgebyr og 1 000 kroner i depotgebyr ved låneøkning.
- Sbanken-konseptet: Skiller seg positivt ut ved å verken kreve etableringsgebyr eller depotgebyr ved opplåning.
Skal du låne et mindre beløp, kan valg av bank være helt avgjørende for totalkostnaden. Du kan sammenligne alle boliglån i Norge for å finne bankene med de laveste gebyrene.
Slik får du lavere rente etter oppussingen
Det er lett å tenke at låneøkningen kun er en utgift, men riktig håndtert kan oppussingen faktisk senke rentekostnadene dine på sikt. Når kjøkkenet er ferdigstilt og boligstandarden er hevet, vil boligens markedsverdi normalt øke.
Dersom boligverdien har økt, vil belåningsgraden din (gjelden i forhold til verdien) synke. En belåningsgrad på under 60 prosent er en sentral terskel for å oppnå bankenes laveste rentetrinn, men har du boliglån under 60 prosent må du ofte følge med selv for å unngå bankens lojalitetsstraff.
For rammelån (fleksilån) setter Utlånsforskriften faktisk en maksimal belåningsgrad på nettopp 60 prosent. Kommer du under denne grensen, åpner det seg helt nye muligheter for fleksibel finansiering.
Slik går du frem for å sikre rentegevinsten:
- Finansier oppussingen innenfor grensen på 90 prosent.
- Gjennomfør arbeidet og innhent ny, dokumentert verdivurdering av boligen.
- Kontakt banken for å reforhandle renten basert på den nye, lavere belåningsgraden.
Vil du se nøyaktig hvordan en lavere rente påvirker din månedskostnad? Bruk vår boliglånskalkulator for å beregne besparelsen.
Ikke gå i «løpetidsfellen»
Selv om det er økonomisk smart å bruke boliglånet fremfor dyre forbrukslån, er det én klassisk felle du må unngå: nedbetalingstiden.
Hvis du baker 200 000 kroner til nytt kjøkken inn i et boliglån med 25 års gjenværende løpetid, betaler du renter på disse pengene i et kvart århundre. Da blir kjøkkenet svært dyrt til slutt.
Løsningen er enkel. Du må be banken om å øke det månedlige terminbeløpet ditt, slik at selve oppussingsdelen av lånet betales ned raskere. Slik får du den lave boliglånsrenten, uten å dra med deg gjelden inn i pensjonisttilværelsen.
