Den økonomiske realiteten ved et samlivsbrudd
Samlivsbrudd er en av livets mest sårbare faser. Midt i den emosjonelle stormen treffer den kalde, økonomiske virkeligheten: Hvordan skal du klare å beholde hjemmet og la barna bli i nærmiljøet når husholdningen brått går fra to inntekter til én?
Mange gir opp boligdrømmen allerede før de har snakket med banken. Utlånsforskriften fremstår som en uoverkommelig mur for enslige forsørgere, men regelverket har innebygde sikkerhetsventiler.
Kjenner du til bankenes lovpålagte skjønnskvoter og de riktige unntakene, kan du snu et tilsynelatende umulig regnestykke til et ja.
Slik beregnes utkjøpssummen
Før du kontakter banken, må du vite nøyaktig hvor mye kapital du trenger. Å kjøpe ut en partner krever en presis beregning av boligens nettoverdi.
Slik beregnes utkjøpssummen i praksis:
- Finn markedsverdien: Innhent en oppdatert e-takst fra en megler.
- Trekk fra fellesgjeld: Boligens verdi minus gjenstående felles boliglån gir nettoverdien.
- Beregn eierbrøk: Multipliser nettoverdien med den utgående partnerens eierandel.
Når du har dette tallet klart, vet du hvor mye lånet ditt må økes med. For å se nøyaktig hva dette vil koste deg hver måned, kan du legge tallene rett inn i Bytt.no sin boliglånskalkulator. Her ser du umiddelbart fordelingen mellom renter og avdrag.
Den store fordelen: Fritak for dokumentavgift
En av de største bekymringene ved å ta over en bolig er statens avgifter. Her har staten lagt inn et viktig unntak som sparer deg for titusenvis av kroner.
Overføring av felles bolig er fullstendig fritatt for dokumentavgift ved separasjon og skilsmisse. Dette gjelder også for samboere som har bodd sammen i minst to år, eller som har, eller venter, felles barn. Du slipper altså dokumentavgiften, men husk at du fortsatt må betale et vanlig tinglysingsgebyr til staten for selve eierskiftet.
Krav vs. Inntekt: Hva godtar banken?
For å få ta over boliglånet alene, må du passere utlånsforskriften. Reglene slår fast at:
- Samlet gjeld normalt ikke kan overstige 5 ganger brutto årsinntekt.
- Det kreves minst 10 prosent egenkapital.
- Du må kunne tåle en hypotetisk renteøkning på 3 prosentpoeng.
Dette er tøffe krav på én inntekt, men det finnes konkrete grep for hvordan du kan utfordre banken og få høyere boliglån som enslig. Det mange ikke vet, er at banken kan inkludere mer enn bare lønnen din når de vurderer betjeningsevnen din.
Dokumentert og stabil skattefri inntekt, som for eksempel barnetrygd, kan inkluderes i bankens beregningsgrunnlag. Mottar du overgangsstønad kan dette også styrke saken din, men vær oppmerksom på at bankene stiller strenge krav til at betjeningsevnen din må være varig, og stønader med kort varighet vektlegges derfor ulikt.
Din viktigste livbøye: Fleksibilitetskvoten
Hva gjør du hvis inntekten din stopper på 4,5 millioner i makslån, men du trenger 5 millioner for å beholde huset? Svaret ligger i bankenes "skjulte" smutthull.
Bankene har en lovpålagt fleksibilitetskvote. Dette betyr at de har lov til å fravike ett eller flere krav i utlånsforskriften for inntil 10 prosent av utlånsvolumet sitt hvert eneste kvartal (for boliger i Oslo er kvoten 8 prosent).
Dette er avgjørende kunnskap av én bestemt grunn: Fleksibilitetskvoten tildeles og nullstilles kvartalsvis, og den praktiseres svært ulikt fra bank til bank.
At én bank gir deg avslag fordi de har brukt opp kvoten sin for kvartalet, betyr ikke at du ikke er kredittverdig. En annen bank kan ha ledig kapasitet og vilje til å utvise skjønn nøyaktig samme dag. Derfor må du aldri akseptere det første avslaget du får.
Den mest effektive måten å teste markedets skjønnskvoter på, er å la bankene konkurrere om deg. Via Bytt.no kan du enkelt sjekke ditt boliglån og motta uforpliktende tilbud fra flere banker samtidig, noe som drastisk øker sjansene for å treffe en bank med ledig kvote.
Alternativene når de vanlige dørene stenges
Mange forsøker å søke om kommunalt startlån for å beholde boligen, men nåløyet er trangt, og får du avslag på startlån er det ofte fordi kommunen ikke anser deg som tilstrekkelig vanskeligstilt. Står du uten startlån og mangler egenkapital eller inntekt i ordinære banker, har du fortsatt alternativer:
- Bruk av kausjonist: En realkausjonist (ofte foreldre) kan stille pant i sin egen bolig for å dekke kravet om 10 prosent egenkapital.
- Medlåntaker: En person kan tre inn i lånet med solidarisk ansvar. Dette øker den samlede gjeldsbetjeningsevnen slik at dere sammen klarer kravet om 5 ganger inntekt.
- Spesialbanker: Ved manglende historikk eller betalingsanmerkninger som følge av bruddet, finnes det spesialbanker for omstartslån. Disse kan ofte tilby lån der vanlige banker sier nei, men vær advart: Dette skjer som regel til vesentlig høyere rentebetingelser enn vanlige boliglån, og bør brukes som en midlertidig brobygger, ikke en permanent løsning.
Ta tilbake kontrollen
Et samlivsbrudd gjør deg sårbar, men du står ikke uten verktøy. Kjenn dine rettigheter, vit verdien av skattefrie stønader, og husk at bankenes regelverk har innebygd fleksibilitet.
For å sikre at du får de beste betingelsene i din nye livssituasjon, bør du skaffe deg full oversikt over markedet. Bruk Bytt.no sin komplette renteoversikt for boliglån for å finne banken som kan gi deg og barna den tryggheten dere trenger, til en pris du faktisk kan leve med.
