Myten som koster deg penger
Det er den faste klumpen i magen hver gang lånetrekket går fra kontoen. Mange husholdninger kjenner på en sterk uro for at renten skal bite seg fast på et høyt nivå i flere år fremover.
Sitter du i tillegg med en høy gjeldsgrad, er det lett å føle seg fanget. Mange tror feilaktig at de ikke lenger er attraktive for andre banker, og dermed må akseptere den renten de har. Dette er en kostbar misforståelse.
Selv et beskjedent rentekutt har enorm effekt på familieøkonomien. Et rentekutt på 0,5 prosentpoeng gir en årlig rentebesparelse på om lag 5 000 kroner per million kroner i boliglån før skatt.
Ja, du kan bytte bank til tross for høy gjeld
Frykten for å få avslag hos en ny bank holder mange tilbake. Men regelverket er faktisk på din side.
Utlånsforskriften åpner eksplisitt for at boliglån kan flyttes til en ny bank selv ved høy gjeldsgrad. Forutsetningen er at lånebeløpet ikke økes, og at belåningsgraden ikke forverres. Du er med andre ord ikke låst til din nåværende bank, selv om økonomien er strammere nå enn da du tok opp lånet.
Før du bytter, må du imidlertid regne på totalkostnaden. Netto besparelse ved bankbytte må vurderes opp mot etableringsgebyrer, eventuell utgift til e-takst, og et tinglysingsgebyr for pantedokument på 545 kroner.
For å se nøyaktig hvor mye du kan spare på å flytte lånet ditt, kan du sjekke ditt boliglån og få uforpliktende tilbud fra banker som ønsker deg som kunde.
Slik presser du ned renten i din egen bank
Dersom du foretrekker å bli værende i banken din, må du ta grep og forhandle. Banken setter sjelden ned renten din uoppfordret, men du kan forhandle ned boliglånsrenten med et ferdig forhandlingsmanus. For å lykkes med rentepraten, bør du bruke disse strategiene:
- Bruk markedet: Henvis til konkurrerende pristilbud hentet fra Finansportalen. Du finner en komplett oversikt over alle boliglånsrenter hos Bytt.no, som oppdateres med disse dataene daglig.
- Oppdater verdien: Innhent en ny verdivurdering, ettersom en ny e-takst kan kutte boliglånsrenten dersom boligen din har steget i verdi. Lavere belåningsgrad gir lavere risiko for banken, noe som bør gi deg bedre rente.
- Samle alt på ett sted: Flytting av lønnskonto, sparing og forsikringspakker til banken kan benyttes for å forhandle fram en lavere totalkundemargin på boliglånet.
Bør du binde renten for økt trygghet?
For mange handler det ikke lenger bare om å få den laveste renten, men om å sove godt om natten. Fastrentelån gir forutsigbarhet i de månedlige renteutgiftene.
Rentedifferansen mellom ulike bindingstider, som 3, 5 og 10 år, styres utelukkende av markedets forventninger til fremtidig rentenivå og bankenes terminpremie. Før du dykker ned i en oversikt over boliglån med fastrente, må du være klar over baksiden av medaljen.
Å binde renten reduserer låntakerens fleksibilitet til å endre nedbetalingstid eller foreta ekstra innbetalinger. I tillegg må du forstå reglene for overkurs og underkurs dersom du vil ut av avtalen før tiden:
- Overkurs: Ved innfrielse eller oppsigelse av fastrentelån må låntaker betale overkurs dersom den generelle renten har falt. Du må da erstatte bankens tap.
- Underkurs: Låntaker kan få godskrevet underkurs hvis renten har steget. Vær oppmerksom på at dette ofte kommer med en 12 måneders karantenetid.
For å unngå risikoen for en smell med overkurs ved et eventuelt boligsalg, er hovedregelen enkel: Bindingstiden på fastrentelån bør alltid tilpasses husholdningens forventede botid.
Det strategiske kompromisset: Splitting av lånet
Dersom du ønsker forutsigbarheten til fastrente, men frykter å miste all fleksibilitet, finnes det en mellomvei.
Låntakere kan splitte boliglånet i to. Du kan ha én fastrentedel som sikrer økonomisk trygghet i hverdagen, og én flytendedel som beholder fleksibiliteten til å gjøre ekstra nedbetalinger når du har rom for det. Dette gir deg det beste fra begge verdener, og lar deg ta kontroll over familiens økonomiske fremtid.
