Kravet er lavere, men nåløyet er fortsatt trangt
Fra 1. januar 2025 ble det generelle kravet til egenkapital ved boligkjøp senket fra 15 til 10 prosent. Dette var en etterlengtet endring for mange som har inntekt til å betjene et lån, men mangler oppsparte midler. I praksis betyr dette at bankene nå kan finansiere inntil 90 prosent av boligens verdi uten å bryte hovedregelen i utlånsforskriften.
Likevel opplever mange lånesøkere å få avslag, selv om de teknisk sett nærmer seg det nye kravet. Årsaken er ofte at bankene bruker standardiserte budsjetter (SIFO) som ikke alltid speiler din faktiske økonomi.
Hvis du har fått nei i én bank, betyr det heldigvis ikke at løpet er kjørt. Nøkkelen ligger i å finne en bank som er villig til å bruke skjønn.
Jakten på «fleksibilitetskvoten»
Det mange ikke er klar over, er at bankene har en lovpålagt mulighet til å innvilge lån til kunder som ikke oppfyller alle kravene – for eksempel kravet om 10 prosent egenkapital. Dette kalles fleksibilitetskvoten (eller avvikskvoten).
Reglene for 2025 og 2026 er klare:
- Nasjonalt: Bankene kan innvilge inntil 10 prosent av verdien av innvilgede boliglån hvert kvartal til kunder som ikke oppfyller kravene.
- Oslo: Her er kvoten strammere, på 8 prosent (eller inntil 15 millioner kroner).
Dette er bankenes «joker». Spørsmålet er ikke bare hvilken bank som har lavest rente, men hvilken bank som har ledig plass i denne kvoten akkurat nå.
Slik finner du banken som sier ja
Det finnes ingen offentlig liste over hvilke banker som er «snille» eller «strenge» til enhver tid. En bank som har brukt opp kvoten sin for dette kvartalet, vil automatisk bli strengere, mens en annen bank kan være på jakt etter nye kunder og være mer villig til å bruke avvikskvoten.
Tall fra Finanstilsynet i august 2025 viste at bankene økte bruken av denne kvoten, og at 6,5 prosent av nye lån ble innvilget med brudd på minst ett krav. Dette bekrefter at muligheten er høyst reell, men du må lete etter den.
For å finne en bank som er villig til å satse på deg, bør du ikke gå fra dør til dør. Det mest effektive er å la bankene konkurrere om deg. Hos Bytt.no kan du enkelt sjekke dine muligheter og få uforpliktende tilbud fra flere banker samtidig. Da ser du raskt hvilke aktører som er villige til å strekke seg lenger enn standardkravene.
Synliggjør din faktiske betjeningsevne
Myndighetene har signalisert at bankene i for stor grad lener seg på standardiserte SIFO-budsjetter, og i for liten grad gjør individuelle vurderinger. Dette er ditt sterkeste kort i forhandlingene.
Når du søker lån, bør du vise at du har kontroll på eget forbruk. Hvis du lever rimeligere enn standardbudsjettet tilsier, må du dokumentere dette. En bank som har ledig fleksibilitetskvote, vil være langt mer tilbøyelig til å bruke den på en kunde som kan bevise god betjeningsevne, selv om egenkapitalen er litt for lav.
Er du usikker på hva et lån faktisk vil koste deg i måneden med dagens renter? Bruk vår boliglånskalkulator for å sette opp et realistisk budsjett før du søker.
Unge boligkjøpere stiller ofte sterkere
For unge i etableringsfasen er bankene ofte mer villige til å bruke avvikskvoten, da fremtidig inntektsvekst reduserer bankens risiko over tid.
Er du under 34 år, bør du sjekke markedet spesifikt for denne gruppen. På Bytt.no finner du en oversikt over boliglån for unge, hvor vilkårene ofte er gunstigere og bankenes vilje til å finne løsninger kan være større.
Husk at et avslag i dagens marked ofte bare er et avslag hos den spesifikke banken, akkurat nå. Ved å utvide søket øker du sjansene betraktelig for å finne banken som har rom i kvoten sin til akkurat deg.
