Kvalifiserer du til beste rente på tross av 90 prosent belåning?
Du har endelig spart opp de lovpålagte 10 prosentene i egenkapital som utlånsforskriften krever for et nedbetalingslån, men frykter at en belåningsgrad på 90 prosent vil gi deg bankens dårligste og dyreste rente.
Heldigvis gir Boliglån for unge (BLU) og førstehjemslån for personer under 34 år som hovedregel bankens beste ordinære rente helt opp til 90 prosent belåningsgrad.
Dette står i skarp kontrast til ordinære boliglån, hvor bankene ofte skrur opp renten så snart du låner mer enn 75 prosent av boligens verdi.
Å låne 90 prosent fremfor 85 prosent gir både høyere rentekostnader og en reell risiko for ekstra rentepåslag dersom lånet ditt ikke kvalifiserer for et ungdomslån.
Den skjulte rabatten for førstegangskjøpere
Mange unge låntakere er ikke klar over at det ofte er en prisforskjell mellom et vanlig ungdomslån og et rent førstehjemslån.
Enkelte banker gir nemlig førstegangskjøpere med førstehjemslån en ekstra marginrabatt på mellom 0,10 og 0,25 prosentpoeng sammenlignet med ordinære boliglån for unge.
På et stort boliglån utgjør denne rabatten mange tusen kroner i året.
For å sikre at du ikke går glipp av disse priskuttene, bør du starte jakten med å sammenligne vilkårene for Boliglån for unge på tvers av alle norske banker.
Utlånsforskriften: Hvor mye får du faktisk låne?
Selv om du har spart opp 10 prosent egenkapital, er det tre strenge hovedregler i utlånsforskriften som avgjør om du får finansieringsbeviset du ønsker deg:
- Maksimal belåningsgrad: Du kan låne inntil 90 prosent av boligens verdigrunnlag ved kjøp med nedbetalingslån.
- Maksimal gjeldsgrad: Din samlede gjeld (inkludert studielån og kredittkort) kan ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt.
- Stresstest av økonomien: Du må dokumentere at du tåler en renteøkning på minst 3 prosentpoeng, og banken må regne med en gulvrente på minst 7 prosent.
Dersom du sliter med å bestå bankens strenge kalkyler, kan du se hvordan du best maksimerer låneevnen på førstehjemslån for å innfri kravene. Husk også at staten tar en del av regningen når rentekostnadene løper. Renteutgifter gir deg 22 prosent skattefradrag i alminnelig inntekt, noe som demper den reelle månedskostnaden betraktelig.
Vil du vite nøyaktig hvordan et lån med maksimal belåning slår ut på din egen lommebok? Legg inn tallene dine i vår boliglånskalkulator for å beregne månedskostnaden og se fordelingen mellom renter og avdrag.
Slik fungerer bankenes fleksibilitetskvote
Stanger du hodet i taket på reglene om gjeldsgrad eller betjeningsevne, er ikke alt håp ute.
Bankene har en fleksibilitetskvote på inntil 10 prosent av innvilget utlånsvolum per kvartal (8 prosent i Oslo) til å innvilge lån som fraviker kravene i utlånsforskriften.
Dette betyr at dersom du har svært god kontroll på forbruket ditt eller utsikter til rask lønnsvekst, kan banken likevel si ja.
Får du nei hos én rådgiver, kan en annen bank fortsatt ha ledig plass på sin kvote i inneværende kvartal – les gjerne mer om hvordan du kan gå frem for å få boliglån når banken sier nei.
Fast eller flytende rente når økonomien er stram?
Når du har lånt maksimalt opp mot 5 ganger inntekt og 90 prosent av boligverdien, er privatøkonomien på sitt mest sårbare.
Her vurderer mange fastrentelån, som normalt tilbys med bindingstider på 3, 5 eller 10 år.
Det er avgjørende å forstå at fastrente ikke er en metode for å slå markedet, men primært fungerer som en likviditetsforsikring som gir deg forutsigbare månedskostnader når likviditeten er stram.
Sover du dårlig om natten ved tanken på neste rentemøte, kan du enkelt sjekke hvilke banker som tilbyr best fastrentelån akkurat nå.
Reglene ved brudd og boligbytte
Mange unge kvier seg for å binde renten fordi de planlegger å bytte bolig om få år, men reglene er mer fleksible enn ryktet tilsier:
- Panteskifte ved flytting: Ved boligbytte tillater bankene normalt at du tar med deg fastrenteavtalen over på den nye boligen mot et gebyr, helt uten at det utløser brudd på avtalen.
- Overkurs (du må betale): Bryter eller innfrir du avtalen før tiden og markedsrenten har falt, oppstår det en overkurs som du må betale til banken.
- Underkurs (du får penger): Har markedsrenten derimot steget siden du bandt renten, oppstår det en underkurs som godskrives deg ved førtidig innfrielse.
Du låser deg altså ikke til selve den fysiske leiligheten ved å velge fastrente, så lenge den nye boligen gir banken tilstrekkelig sikkerhet.
Slik kutter du renten etter at du har kjøpt
Har du et ordinært boliglån med høy belåningsgrad – eller fyller du snart 34 år og mister BLU-fordelene – må du ta aktive grep for å unngå rentehopp.
Etter hvert som du betaler ned på gjelden eller boligprisene stiger, synker belåningsgraden din automatisk.
Som boligeier kan du bestille en autorisert e-takst fra en eiendomsmegler for å dokumentere denne verdiøkningen overfor banken.
Dette gir deg et bunnsolid forhandlingskort når belåningsgraden din faller under kritiske pristerskler hos bankene:
- Under 85 prosent belåningsgrad (der du også ofte kan be om å slette eventuell realkausjon fra foreldre).
- Under 75 prosent belåningsgrad (grensen der mange banker gir sin beste ordinære rente).
- Under 60 prosent belåningsgrad (som åpner døren for de aller laveste rentene i markedet).
Banken kommer sjelden til å sette ned renten din automatisk bare fordi boligen din har steget i verdi.
Når du har ny e-takst på bordet, bør du umiddelbart sammenligne din nåværende bank mot den oppdaterte renteoversikten for alle boliglån.
Vil ikke rådgiveren din matche de beste prisene for din nye belåningsgrad, kan du la bankene konkurrere om deg ved å sjekke boliglånet og hente inn uforpliktende tilbud fra billigere utfordrere.
