Budrunden er vunnet – men er du låst?
Champagnen er sprettet, og budrunden er vunnet. Men når gleden over den nye boligen legger seg, melder den økonomiske virkeligheten seg raskt. Banken som ga deg finansieringsbeviset var kanskje raske på labben, men renten de tilbyr er sjelden den beste i markedet.
Mange boligkjøpere kjenner på en snikende frykt for at de nå er juridisk bundet til denne banken. De tror feilaktig at finansieringsbeviset er en endelig låneavtale.
Dette er en seiglivet myte som koster norske forbrukere titusenvis av kroner i unødvendige renteutgifter. Sannheten er at makten ligger utelukkende hos deg. Ved å søke om boliglån hos flere aktører samtidig kan du raskt presse bankene på pris før du bestemmer deg.
Finansieringsbeviset binder kun banken
Et finansieringsbevis er i praksis kun en forhåndsvurdering av din låneramme. Det gir deg klarsignal til å by i budrunder, men det er absolutt ikke et juridisk bindende dokument for deg som forbruker.
"Et finansieringsbevis er gratis og uforpliktende for boligkjøperen, og innebærer ingen plikt til å ta opp lån i den aktuelle banken."
Faktisk er det slik at beviset kun binder utstederen. Hos store aktører som DNB og Nordea er finansieringsbeviset normalt gyldig i 6 måneder. Hos andre aktører, som for eksempel SpareBank 1-alliansen, kan varigheten variere mellom 60 dager, 3 måneder og 6 måneder.
Dette betyr at du har bankens løfte som et trygt sikkerhetsnett, mens du selv står 100 % fritt til å shoppe rundt etter en billigere bank i det øyeblikket budet ditt er akseptert.
Når blir du egentlig bundet?
Du er ikke låst til en spesifikk bank før du setter pennen til papiret på de endelige lånedokumentene.
I henhold til Finansavtaleloven oppstår den juridiske forpliktelsen først når låneavtalen og gjeldsbrevet er formelt inngått og signert av deg som lånekunde. Signeringen av gjeldsbrevet skjer normalt helt mot slutten av boligkjøpsprosessen.
Slik bytter du bank før overtakelse
Å bytte bank mellom vunnet budrunde og overtakelse er en helt standard prosedyre. Du trenger normalt ikke engang en ny verdivurdering (e-takst) av boligen. Den nye banken benytter ganske enkelt den signerte kjøpekontrakten og salgsoppgaven som dokumentasjon på boligens markedsverdi. Senere kan likevel en ny e-takst kutte boliglånsrenten dersom boligen stiger ytterligere i verdi og gir lavere belåningsgrad.
For å sikre et knirkefritt oppgjør, bør du følge disse tre stegene:
- Finn en billigere bank umiddelbart: Start jakten på en lavere rente samme dag som budet er akseptert.
- Informer eiendomsmegleren: Megleren må få beskjed om bankbyttet så fort som mulig for å kunne sende kjøpekontrakten og oppgjørsdetaljene til riktig bank.
- Signer i tide: For at den nye banken skal rekke tinglysing, etablering av panterett og rettidig utbetaling, anbefales en sikkerhetsmargin på 1 til 2 uker før overtakelse for signering av lånedokumentene.
Risikoen ved forsinket oppgjør
Hvorfor er tidsmarginen så kritisk? Totalbeløpet for kjøpesum og omkostninger må være godskrevet meglers klientkonto senest siste virkedag før overtakelse. Dette krever normalt at overføringen igangsettes 1–2 dager i forveien.
Dersom et tregt bankbytte fører til at pengene ikke er på plass, og overtakelsen utsettes, er det du som kjøper som er økonomisk ansvarlig. Etter Avhendingsloven § 7-3 har selger da krav på forsinkelsesrente. Denne strafferenten følger forsinkelsesrentelovens sats, som er styringsrenten tillagt minst 8 prosentpoeng.
La bankene krige om boliglånet ditt
Du har et gyllent tidsvindu fra budrunden er vunnet til gjeldsbrevet må signeres. Siden du allerede vet nøyaktig hvor mye du skal låne og hva boligen er verdt, er du en svært attraktiv kunde for konkurrerende banker.
Ikke kast bort tiden på å ringe rundt til hver enkelt bank. For å rekke fristen før overtakelse, bør du bruke verktøy som lar bankene komme til deg.
På Bytt.no kan du enkelt få uforpliktende lånetilbud fra flere banker samtidig. Tjenesten er gratis, og lar deg raskt identifisere hvilken bank som faktisk vil gi deg de beste betingelsene på ditt nye boliglån.
Vil du heller gjøre research på egenhånd før du bestemmer deg, kan du sammenligne alle boliglånsrenter i vår komplette og oppdaterte oversikt. Bruk friheten din – bytt bank før du signerer gjeldsbrevet, og flytt inn i ny bolig med markedets laveste rente.
