Refinansiering er noe man gjør for å enten redusere gjeld eller øke eksisterende gjeld gjennom forhandlinger med enten din nåværende bank eller en ny bank.
Eksempel: La oss si du har 80 000 kroner i kredittkortgjeld som du ønsker å flytte inn i boliglånet ditt. Da må du øke boliglånet ditt med 80 000 kroner som du så bruker til å innfri kredittkortgjelden din.
I dette eksempelet øker du gjelden på et billig lån (boliglån) for å nedbetale tilsvarende dyr gjeld (kredittkort). Denne prosessen kaller bankene for refinansiering.
Hva vil det si å refinansiere med sikkerhet i bolig
Det å refinansiere med sikkerhet i bolig er, for banken sin del, den tryggeste formen for låneavtaler. Når man skal refinansiere forbrukslånet over til et lån hvor banken har sikkerhet i boligen din vil dette si at banken har en garanti på at lånet til slutt vil bli betalt.
Dersom lånet blir misligholdt kan banken til slutt kreve at boligen din blir tvangssolgt hvor banken tar salgssummen og betaler ned lånet ditt. Dette kan fort høres skremmende ut, men når man har kommet så langt at man vurderer å refinansiere gjelda si så er en tvangsauksjon av boligen din et langt skritt unna. Når du refinansierer så gjør man som oftest dette for å minske sine månedlige gjeldsutgifter, ikke øke.
Når man først har nevnt den potensielle problemstillingen med tvangsauksjon så kan man også ta opp temaet på hvorfor kan man ikke likegreit kan refinansiere uten sikkerhet i boligen? Da slipper man jo å være redd for at man mister boligen sin?
Derfor er det viktig at du har sikkerhet
Det finnes mange grunner til hvorfor det er gunstigere å refinansiere med sikkerhet kontra uten sikkerhet. Hvis vi snur litt på situasjonen så kan vi se for oss at du skal låne ut 10 000 kroner til en beskjent du knapt kjenner til. Du har bare hørt litt rykter om personen og du er i utgangspunktet skeptisk til å låne ut dine penger.
Du presenterer 2 muligheter:
- Han kan låne 10 000 kroner av deg hvis han betaler tilbake 11 000 kroner innen 6 måneder
- Han kan låne 10 000 kroner og betale tilbake 10 300 kroner, med forbehold om at dersom gjelden er tilbakebetalt, så får du laptoppen hans
Alternativ 2 er klart det beste for begge parter. Det gir deg sikkerhet, og det gir tilbakebetaleren et ekstra insentiv til å faktisk tilbakebetale. Slik som dette er det med banken også. De kjenner deg ikke rent personlig, men bare ut ifra din kredittvurdering. For at banken skal kunne stole på deg med sitt refinansieringslån på 900 000 kroner, så ønsker banken en forsikring på at dersom du ikke betaler, så kan de selge boligen din og innhente pengene på den måten.
Hvis banken får pant i boligen din så er du en mye lavere risiko som dermed resulterer i lavere rente og bedre lånevilkår.
Eksempel på hvorfor refinansiering med sikkerhet i bolig lønner seg:
Har man et boliglån på 2 200 000 kroner over 25 år med 1,7% rente og 4 forbrukslån med en total gjeld på 600 000 kroner med renter på 13% over 10 år så betaler du 475 000 kroner i renter på forbrukslånene, og 525 000 kroner i renter på boliglånet. En total rentekostnad på ca 1 000 000 kroner.
Baker man forbrukslånene inn i boliglånet vil man da se en rentekostnad på bare 670 000 kroner!
Hvem kan refinansiere med sikkerhet i boligen?
Man skulle gjerne tenke at man må eie en bolig for å kunne refinansiere, men man snakker som oftest om å refinansiere med sikkerhet i bolig da boligen vanligvis har høyest verdi av dine verdisaker. Dersom man f.eks. har en litt større bilsamling og får taksert denne til en kjøpesum som er 15% eller høyere din totale gjeld, så kan du faktisk søke om refinansiering med sikkerhet i verdisakene. Men i de aller fleste tilfellene så vil banken se etter en bolig de kan søke trygghet i. Bolig er som regel en av de enste trygge investeringene man kan som som forventes å øke i verdi.
Begrenset hvor mye du kan bake inn i boliglånet
Et annet kriterie som alltid går igjen i alle refinansieringsalternativene er at man ikke kan bake inn gjeld dersom den totale gjelda er høyere enn 90% av det du stiller med sikkerhet i. Eksemel:
- Boligen din er verdivurdert til 4 000 000 kroner
- Du har 3 000 000 kroner igjen på boliglånet
- Det betyr at du har en belåningsgrad på 75%
- Du kan, i de fleste tilfeller, presse belåningsgraden din opp til maksimalt 90%
- I dette tilfellet utgjør hoppet på 10% fra 75% belåningsgrad til 90% belåningsgrad 600 000 kroner
- Det betyr at du kan, hvis banken din sier ja, øke boliglånet ditt med 400 000 kroner, som du kan bruke på å nedbetale f.eks dyr kredittgjeld
- Hvis banken din sier nei så finnes det flere banker som spesialiserer seg på refinansiering med sikkerhet i bolig.
Her er det billigst å refinansiere med sikkerhet i bolig
Hvis du har bestemt deg for å søke om refinansiering med boligen din som sikkerhet så har du stort sett tre valg:
- Ta kontakt med din egen bank
- Hvis din bank sier nei, bytt bank
- Hvis flere banker sier nei, søk hos en spesialisert bank
1: Ta kontakt med din egen bank
Dette er den veien de fleste går når de skal refinansiere gjeld inn i boliglånet, og er på generelt grunnlag ikke å anbefale. Hvertfall ikke hopp på første og beste tilbud. Når man refinansierer et boliglån så ser ofte banken sitt snitt til å øke renten mer enn hva konkurrerende banker ligger på med tilsvarende lånesum. Hvis du først skal refinansiere boliglånet ditt, ved å f.eks bake inn forbrukslån eller kredittkortgjeld, så er det veldig smart at du samtidig sammenligner markedet.
2: Vurder å bytt bank
Dersom du ikke har en presset økonomi eller ligger svært nærme 90% belåningsgrad så er det ikke sjeldent at din bank sier nei der andre banker kan si ja. Hver bank har sine egne prosedyrer og evalueringer på hvorvidt en kunde får innvilget sin søknad, og ørsmå variasjoner kan være forskjellen på ja eller nei.
Hos Bytt.no kan du enkelt sammenligne alle 1083 boliglån på markedet, og takket være tusenvis av omtaler kan du enkelt finne en bank andre kunder er fornøyde med. Det er verdt å bruke en liten halvtime på å høre med andre banker når du først er i prosesen med å bake inn gjeld, da forskjellene mellom bankene er store.
3: Få hjelp av spesialister
Hvis alle banker du er i kontakt med sier nei, så er ikke alt håp ute. De fleste dagligbanker har strenge regler for hva de kan og ikke kan akseptere, men et knippe banker i Norge har spesialisert seg på kunder som vanligvis får nei fra banken.
Så lenge du har sikkerhet i bolig så er dette banker som er svært samarbeidsvillige og de tar ofte inn kunder som tradisjonelle hverdagsbanker anser for risikofylte. Konsekvensen for deg er at renten er vesenlig høyere enn på vanlige boliglån, men hvis du er i en situasjon hvor du stadig får nei fra banken og gjeldsbyrden er såpass høy at du risikerer å miste boligen din så kan dette være et godt alternativ, som en siste utvei.
Her på Bytt.no kan du enkelt sammenligne alle banker som kan si ja når banken din sier nei. Her har vi listet opp de tre billigste bankene på markedet (oppdatert mandag 17. mars 2025) som har spesialisert seg på å refinansiere selv om andre banker sier nei:
