Drømmeboligen glipper mens du sparer
Du har funnet drømmeleiligheten, inntekten er god, men sparekontoen strekker ikke til. Fra 31. desember 2024 ble det generelle egenkapitalkravet heldigvis redusert fra 15 til 10 prosent.
Dette betyr at du som hovedregel kan få en maksimal belåningsgrad på 90 prosent. For mange unge er likevel dette et brutalt hinder som holder dem låst ute av boligmarkedet.
Det mange førstegangskjøpere ikke vet, er at bankens første "nei" sjelden er absolutt. Utlånsforskriften er nemlig ikke skrevet i stein. Bankene har et lovfestet smutthull de kan bruke for å gi lån til kunder som mangler egenkapitalen. Spørsmålet er bare hvordan du overbeviser dem om å bruke dette smutthullet på akkurat deg.
Slik fungerer bankenes fleksibilitetskvote
For å forhindre at strenge regler stenger betalingsdyktige unge ute fra boligmarkedet, har myndighetene gitt bankene en egen fleksibilitetskvote. Dette er en pott med penger banken kan dele ut på skjønn, helt på tvers av de vanlige kravene.
"Banker har tillatelse til å fravike kravene i forskriften for inntil 10 prosent av den totale utlånsverdien hvert kvartal for lån utenfor Oslo."
Dette betyr at for inntil 10 prosent av det totale kronebeløpet banken låner ut, kan de se bort fra kravet om 10 prosent egenkapital.
For boliger i hovedstaden er nåløyet litt trangere. Her er fleksibilitetskvoten begrenset til 8 prosent i Oslo, eller et alternativt unntakstak på inntil 15 millioner kroner for å gi handlingsrom til mindre banker.
Hvilke banker strekker seg lengst?
Bankene bruker denne kvoten ulikt. DNB har for eksempel øremerket midler gjennom sitt konsept Ung-milliarden. Dette er en pott spesifikt rettet mot unge med god betjeningsevne, men som mangler egenkapital, hvor banken gjør strenge individuelle vurderinger for å fravike forskriften. Her kan du lese hva andre kunder mener om DNB og deres vilkår på boliglån.
Hos aktører som Nordea og SpareBank 1 er praksisen ofte mer tradisjonell. De tillater ordinære lån inntil 90 prosent av boligens verdi, men krever nesten utelukkende tilleggssikkerhet dersom du skal låne mer enn dette.
Sjekkliste: Slik får du unntak fra egenkapitalkravet
Bankene kaster ikke unntakskvoten etter hvem som helst. For å få boliglån utover 90 prosent, må du bevise at du er en trygg investering. Her er faktorene bankene faktisk vektlegger i sin manuelle vurdering:
- Realkausjonist: Dette er den desidert mest brukte metoden. Mangler du egenkapital, kan foreldre stille med sikkerhet i sin egen bolig for den delen av lånet som overstiger 90 prosent.
- Dokumentert sparevilje: Bankene elsker historikk. Faste spareavtaler og en solid BSU-konto fungerer som et konkret bevis på at du har økonomisk disiplin, selv om totalbeløpet ikke utgjør 10 prosent av kjøpesummen.
- Fremtidig inntektspotensial: Har du høy utdanning (for eksempel som akademiker) og utsikter til rask lønnsvekst? Det finnes også spesifikke løsninger for de som må søke boliglån med lav inntekt ved oppstart av karrieren. Bankene kan prioritere deg og gi unntak fordi de vet at betjeningsevnen din vil styrkes betraktelig de neste årene.
- Medlåntaker: Å kjøpe sammen med en partner, eller ha foreldre som står ansvarlig for lånet sammen med deg, reduserer bankens risiko dramatisk. Husk også at begge parter bør rydde opp i Gjeldsregisteret for å fjerne ubrukte kredittrammer som stjeler låneevne.
De absolutte grensene du ikke kan bryte
Selv om banken bruker fleksibilitetskvoten på egenkapitalen, er det to krav de sjelden fraviker. For det første er maksimal gjeldsgrad satt til 5 ganger brutto årsinntekt. Dette inkluderer all gjeld, også studielån og ubrukte kredittkortrammer.
For det andre må du bestå stresstesten. Du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng på din samlede gjeld, og banken skal uansett legge til grunn en minimumsrente på 7 prosent i sin beregning. Bruk en boliglånskalkulator for å sjekke nøyaktig hva dette betyr for ditt budsjett før du søker.
La bankene krige om å gi deg unntak
Det dummeste du kan gjøre som ung boligkjøper, er å kun forholde deg til den banken du har hatt siden du var barn. Fleksibilitetskvoten fylles opp og tømmes hvert eneste kvartal. Får du et nei i én bank fordi kvoten deres er oppbrukt, kan en annen bank stå klar med åpne armer, spesielt om du bruker et manus for renteforhandling for å utfordre dem på deres skjønnsmessige vurderinger.
Du må la bankene konkurrere om deg. Ved å bruke Bytt.no sin dedikerte oversikt over boliglån for unge, kan du enkelt sammenligne vilkårene til alle bankene i Norge.
Ikke ta til takke med standardbetingelser. Bruk anbudstjenesten til å få uforpliktende tilbud fra flere aktører samtidig. Når bankene vet at de konkurrerer om deg, er sjansen langt større for at de henter frem fleksibilitetskvoten og gir deg finansieringen du trenger for å sikre drømmeboligen.
