Tryggheten som kan koste dyrt
Mange nordmenn velger å binde renten for å sikre økonomien mot uforutsette rentehopp. Et fastrentelån er først og fremst en forsikring mot renteoppgang, ikke et verktøy for å slå markedet.
Men hva skjer når livet tar en uventet vending? Samlivsbrudd, ny jobb i en annen by, eller behov for et ekstra soverom kan tvinge frem et boligsalg lenge før bindingstiden har gått ut. Dersom et brudd er årsaken, kan du lese mer om hvordan du beholder boligen etter et samlivsbrudd.
Mange boligeiere oppdager konsekvensene først når boligen allerede er lagt ut for salg, og frykten for massive bruddgebyrer melder seg. Heldigvis er reglene for hva det koster å bryte et fastrentelån strenge og lovregulerte. I flere tilfeller kan du faktisk slippe helt unna regningen.
Overkurs og underkurs forklart
Når du bryter en fastrenteavtale før tiden, må banken beregne om de taper eller tjener penger på at du innfrir lånet. Dette gjøres etter faste regler basert på din restgjeld, gjenstående bindingstid og differansen mellom din avtalte rente og dagens markedsrente.
Slik slår regnestykket ut i praksis:
- Overkurs (Du betaler): Hvis markedsrenten for tilsvarende lån har falt siden du bandt renten, taper banken penger på at du bryter avtalen. Dette rentetapet må du dekke. Trøsten er at overkurs er fradragsberettiget på skatten på lik linje med vanlige gjeldsrenter.
- Underkurs (Banken betaler deg): Hvis markedsrenten har steget, vil banken tjene på å låne ut pengene dine på nytt til en høyere rente. Da oppstår det en underkurs, og du får en gevinst. Merk at mottatt underkurs er skattepliktig inntekt og innrapporteres til Skatteetaten som renteinntekt.
For å få full oversikt over hva lånet ditt faktisk koster deg i dag, kan du bruke vår boliglånskalkulator til å beregne månedlige kostnader og fordelingen mellom renter og avdrag.
Bankenes skjulte felle: Karensperioden
Selv om reglene for underkurs høres rettferdige ut, finnes det et stort forbehold du må være klar over før du signerer en fastrenteavtale. De fleste banker opererer nemlig med en karanteneperiode, ofte kalt karensperiode.
Bankene kan avtalevilkårsfeste karensperioder på 12 til 48 måneder hvor kunden ikke får utbetalt underkurs ved førtidig innfrielse.
I praksis betyr dette at dersom du bryter lånet i denne perioden og egentlig har krav på en gevinst (underkurs), vil banken nekte å utbetale pengene. Hvis du derimot må betale overkurs i den nøyaktig samme perioden, krever banken pengene sine uansett.
Slik unngår du bruddgebyret ved flytting
Hvis du skal kjøpe ny bolig, trenger du ikke nødvendigvis å bryte fastrenteavtalen og utløse et dyrt oppgjør. Det er fullt mulig å beholde fastrenten ved flytting ved å gjennomføre et sikkerhetsbytte (også kjent som pantebytte) til den nye boligen.
Forutsetningen er at du beholder lånet i samme bank, og at banken godkjenner den nye boligen som tilstrekkelig pantesikkerhet. I stedet for å betale titusenvis av kroner i overkurs, slipper du unna med et mindre administrasjonsgebyr.
Prisene for å flytte sikkerheten varierer mellom bankene:
- DNB: Tar 750 kroner i gebyr for bytte av pantesikkerhet, pluss eventuelle depotomkostninger.
- Nordea: Priser endring av sikkerhet fra 500 til 1 000 kroner.
Merk: Danske Bank tilbyr ikke lenger boliglån til personkunder i Norge etter at deres personmarkedsportefølje ble overdratt, og er derfor ikke lenger et alternativ for nye fastrentelån.
Finn den beste fastrenten trygt
Når du kjenner til reglene for overkurs, underkurs og muligheten for sikkerhetsbytte, stiller du langt sterkere i møte med banken. Sjekk alltid bankens vilkår for karensperioder før du binder renten. Lurer du på om tidspunktet er riktig, kan du lese mer om hvorvidt du bør binde boligrenten nå.
Når du er klar for å sikre deg mot fremtidige rentehopp, gjør vi jobben med å finne de beste betingelsene enkel for deg. På Bytt.no kan du sammenligne alle boliglån med fastrente for å finne den laveste renten og den bindingstiden som passer din økonomi best.
