Sviket i den "billige" kommunale renten
Startlånet skulle være en utstrakt hånd for å få deg inn på boligmarkedet. Men for mange låntakere har drømmen fått en bitter bismak hver gang den månedlige regningen dukker opp i nettbanken.
Kommunen har adgang til å legge på inntil 0,25 prosentpoeng på Husbankens rente for administrative kostnader. De kan bare kreve ytterligere gebyrer dersom dokumenterte forvaltningskostnader overstiger dette rentepåslaget.
Likevel ser vi store prisforskjeller i praksis. Husbankens egne direkte utlån har et månedlig termingebyr på beskjedne 30 kroner ved elektronisk varsling. Problemet oppstår når kommuner setter ut porteføljeforvaltningen sin til eksterne aktører. Da belastes låntakerne ofte med 60 til over 80 kroner per måned.
I Fredrikstad kommune ble startlånkunder belastet med 78 kroner i månedlig termingebyr for låneadministrasjon. Dette høres kanskje ut som småpenger, men over en 25-års løpetid utgjør det svimlende 23 400 kroner i rene gebyrer.
Dette er penger rett ut av vinduet. Penger som heller burde gått til avdrag på din egen bolig.
Slik avslører du den sanne prisen på lånet ditt
For å forstå nøyaktig hvor mye lånet ditt koster, må du se forbi den nominelle renten. Det er den totale prislappen som teller.
Effektiv rente beregnes ut fra nominell rente, renters rente-effekten og faste månedlige gebyrer som termingebyr og etableringsgebyr.
Når termingebyret er unødvendig høyt, skytes den effektive renten i været. Gå gjennom lånedokumentene dine for å se nøyaktig hvordan gebyrer og renter slår ut på dine månedlige kostnader. Dette gir deg det matematiske grunnlaget du trenger før du tar neste skritt, og du kan benytte en boliglånskalkulator for å se nøyaktig hva lånet koster deg over tid.
Er du klar for å forlate startlånet? (Kravene)
Målet for enhver startlånkunde bør være å refinansiere til et ordinært boliglån så snart økonomien tillater det. Men overgangen til en vanlig bank krever at du oppfyller bestemte vilkår satt av myndighetene.
For å bytte ut startlånet med et vanlig boliglån, vurderer bankene deg ut fra følgende hovedkriterier:
- Belåningsgrad: Boligens belåningsgrad må være redusert til gjeldende krav i utlånsforskriften. Dette betyr normalt inntil 90 % belåningsgrad (eller bankenes egne grenser).
- Verdidokumentasjon: Du må kunne bevise boligens nåværende verdi via en oppdatert e-takst under seks måneder gammel. En ny e-takst kan i tillegg bidra til å presse rentebetingelsene ytterligere ned dersom boligverdien har steget.
- Stresstest av økonomien: Ordinære banker krever at du tåler en renteøkning på minst 3 prosentpoeng (med en minimumsberegning på 7 % rente).
- Maksimal gjeldsgrad: Din samlede gjeld kan som hovedregel ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt.
Unntaket som kan redde deg
Hva om du har nok egenkapital i boligen, men sliter med å bestå bankens stresstest for inntekt? Det finnes et handlingsrom.
Utlånsforskriften § 10 åpner for unntak ved refinansiering av boliglån. Dersom det nye lånet ikke overstiger eksisterende lån og har pant i samme bolig, kan banken godkjenne flyttingen selv om du bryter forskriftens ordinære krav til betjeningsevne eller gjeldsgrad. Du kan med andre ord få ja til å flytte lånet ditt, så lenge vilkårene i den nye banken gir deg lavere kostnader.
Bankene som kutter gebyrene til null
Når du først skal bytte bank, bør du sikte mot aktørene som ikke straffer deg med unødvendige administrasjonskostnader.
Flere heldigitale utlånstilbydere i Norge, som Penni, Nybygger (Sparebanken Øst), Bulder og Sbanken, tilbyr i dag boliglån helt uten månedlige termingebyrer. Ved å velge en av disse, sikrer du at hver eneste krone du betaler går til renter og avdrag, ikke til bankens drift.
Du kan enkelt sammenligne alle boliglånsrenter på Bytt.no for å finne de gebyrfrie bankene som i tillegg tilbyr markedets laveste rente.
Slik tar du grep i dag
Du trenger ikke finne deg i høye gebyrer på et lån som opprinnelig var ment å hjelpe deg. Hvis du har betalt ned på lånet i noen år, eller boligen din har steget i verdi, er sjansen stor for at du er klar for det ordinære bankmarkedet.
Ikke la kommunen fortsette å tappe deg for tusenvis av kroner. Bruk Bytt.no til å sjekke ditt sparepotensial og få uforpliktende tilbud fra banker som ønsker deg som kunde.
Før du aksepterer et tilbud, kan det også være lurt å lese andres erfaringer om bankene for å sikre at du velger en aktør som leverer både på pris og kundeservice. Ta makten over egen økonomi – sammenlign, bytt og spar.
