Prisen på å eie to boliger samtidig
Du har akkurat vunnet budrunden på drømmeboligen, men i stedet for champagne kjenner du klumpen i magen vokse.
Nå eier du to boliger, og klokken tikker raskt mot overtakelse uten at din nåværende bolig er solgt.
For å dekke kjøpesummen før pengene fra ditt eget salg er på konto, er du avhengig av mellomfinansiering.
Dette er et kortsiktig lån med en standard løpetid på inntil 6 måneder, som forskutterer egenkapitalen du har bundet opp i din nåværende bolig.
Problemet er at mange banker tar seg svært godt betalt for denne midlertidige broen, med en rente som ofte ligger 1 til 2 prosentpoeng over ordinær boliglånsrente.
Unngå rentepåslaget med riktig bank eller lånetype
Du trenger imidlertid ikke akseptere strafferente i overgangsperioden.
Det er store forskjeller i markedet, og enkelte banker, som SpareBank 1 SMN, tilbyr samme rente på mellomfinansiering som på ordinært boliglån.
I tillegg tilbyr de avdragsfrihet på lånene i perioden husholdningen sitter med to boliger, noe som sparer deg for enorme månedlige utlegg.
Sjekk alltid hvordan din bank priser dette opp mot markedets beste alternativer i vår oppdaterte renteoversikt for alle boliglån.
Har du allerede betalt ned mye på gjelden din, finnes det et enda smartere grep.
Boligeiere med lav belåningsgrad kan benytte et rammelån som brofinansiering på egen hånd.
Ved å bruke ledig ramme på den eksisterende boligen til å betale innskuddet på den nye, unngår du både etableringsgebyrer og rentepåslag knyttet til tradisjonell mellomfinansiering.
Du kan enkelt finne ut hvilke banker som gir deg denne fleksibiliteten til lavest pris ved å sammenligne markedets billigste rammelån her.
Bankens sikkerhetsmarginer og de skjulte driftskostnadene
Mange frykter at utlånsforskriften og kravet til maksimal gjeldsgrad skal stoppe dem fra å eie to boliger i en kort periode.
Heldigvis regulerer utlånsforskriften kun det forventede langsiktige lånebehovet etter at eksisterende bolig er solgt.
Den midlertidige doble gjelden sperrer derfor ikke for kravet til maksimal gjeldsgrad, så lenge sluttregnestykket går opp.
Likevel tar banken ingen sjanser på at du får solgt til prisantydning i et tregt marked.
Før mellomfinansieringen i det hele tatt utbetales, stiller bankene normalt følgende ufravikelige krav:
- En fersk e-takst på din nåværende bolig.
- En trukket sikkerhetsmargin på 10 til 15 prosent fra denne e-taksten når de beregner din tilgjengelige egenkapital.
- Et signert salgsoppdrag med en eiendomsmegler.
Bankene krever normalt en fersk e-takst hvor det trekkes en sikkerhetsmargin på 10 til 15 prosent, samt et signert salgsoppdrag med eiendomsmegler før mellomfinansiering utbetales.
Regnestykket som velter budsjettet
Selv om du får avdragsfrihet i banken, vil det å eie to boliger samtidig utløse et ras av løpende utgifter.
I tillegg til de tunge rentekostnadene på to lån, må du betjene doble faste driftskostnader hver eneste måned:
- Doble felleskostnader til borettslag eller sameie.
- Doble kommunale avgifter.
- Dobbel boligforsikring.
- Doble strømregninger til oppvarming og vedlikeholdsvarme.
Før du legger inn bud på ny bolig, bør du stresse privatøkonomien din ved å bruke vår boliglånskalkulator for å beregne nøyaktige månedskostnader med høyere rente.
Sitter du først i saksen med usolgt bolig og doble lån, gjelder det å kutte de faste utgiftene umiddelbart.
Sørg for at du ikke betaler overpris på to målere ved å finne den billigste strømavtalen på markedet, og bruk ett minutt på å sammenligne og kutte pris på boligforsikringene dine.
Nybyggfellen: Når byggetiden overlever finansieringsbeviset
Vurderer du å kjøpe et prosjektert nybygg frem i tid for å få bedre tid til å selge?
Pass deg for tidshorisonten, for kjøp av prosjektert nybygg med 12 til 24 måneders byggetid innebærer en betydelig finansiell risiko.
Et finansieringsbevis har nemlig svært begrenset gyldighet, normalt kun 3 til 6 måneder.
Dersom inntekten din faller i byggeperioden, eller markedsverdien på din gamle bolig synker før du skal selge, kan banken redusere lånerammen din når det nærmer seg overtakelse.
Du kan heller ikke regne med å enkelt selge deg ut av knipen før boligen står ferdig.
Ved kjøp av prosjektert nybygg kan utbygger nekte transport av kjøpekontrakt før overtakelse, og et eventuelt videresalg reguleres av særskilte formkrav og garantiplikter etter bustadoppføringslova.
Slik forhandler du ned kostnadene på boligbyttet
Når marginene er små, må du bruke forhandlingsmakten din nådeløst overfor både banken og eiendomsmegleren.
Mange tror de er låst til den banken som utstedte finansieringsbeviset før budrunden.
Sannheten er at et finansieringsbevis ikke forplikter kunden overhodet.
Du står helt fritt til å bytte bank etter finansieringsbevis og forhandle frem bedre lånebetingelser helt frem til selve gjeldsbrevet signeres like før overtakelse.
1. Press banken på gebyrer og renter
Bankene elsker kunder som bytter bolig, fordi det ofte innebærer større lån.
Erfaringsmessig er bankene ofte villige til å frafalle eller forhandle ned etableringsgebyret på mellomfinansiering dersom du flytter hele boliglånsengasjementet og dagligbanktjenestene til dem.
For å tvinge frem dette kortet, bør du sette bankene opp mot hverandre.
Før du velger en ny bank, kan det være smart å sjekke hvordan andre kunder opplever prosessen ved å lese verifiserte brukeromtaler av norske banker.
2. Velg riktig prismodell hos eiendomsmegleren
Når banken krever et signert salgsoppdrag for å utbetale mellomfinansieringen, må du ikke signere blindt på første og beste meglertilbud.
Eiendomsmeglere benytter ulike prismodeller, og du har full rett til å velge den som passer din risiko best:
- Provisjon: Megleren tar en prosentandel av salgssummen, typisk fra 1,0 % til 3,6 %, ofte sikret med en minimumsprovisjon i bunn.
- Fastpris: En forhåndsavtalt sum uavhengig av hva boligen selges for.
- Timepris: Dette er et lovpålagt tilbudsalternativ som alle meglere plikter å gi deg, og som kan lønne seg dersom boligen er lettsolgt.
Sikre deg det billigste lånet før overtakelse
Den største besparelsen ligger likevel i selve boliglånsrenten du skal leve med i årene etter at støvet fra flyttingen har lagt seg.
Ikke la lojalitet til din gamle bank koste deg titusenvis av kroner i unødvendige renteutgifter under og etter boligbyttet.
Bruk vår gratis anbudstjeneste for å sjekke ditt boliglån og få uforpliktende tilbud fra flere banker, slik at du sikrer deg markedets beste betingelser før du signerer gjeldsbrevet.
