Budrunden er vunnet – men er du låst til banken?
Champagnen er sprettet, og budrunden er vunnet. Men når gleden over den nye boligen legger seg, melder den økonomiske virkeligheten seg. Banken som ga deg finansieringsbeviset var kanskje raske på labben, men renten de tilbyr er langt fra den beste i markedet.
Mange boligkjøpere kjenner på en snikende frykt for at de nå er juridisk bundet til denne banken. De tror feilaktig at finansieringsbeviset er en endelig låneavtale.
Dette er en seiglivet myte som koster norske forbrukere titusenvis av kroner i unødvendige renteutgifter. Sannheten er at makten ligger utelukkende hos deg.
Finansieringsbeviset binder kun banken
Et finansieringsbevis er i praksis kun en forhåndsvurdering av din låneramme. Det gir deg klarsignal til å by i budrunder, men det er ikke et juridisk bindende dokument for deg som forbruker.
"Finansieringsbeviset er ikke bindende for deg på noen måte og medfører ingen forpliktelser overfor banken."
Faktisk er det slik at beviset kun binder utstederen. Hos de største aktørene, som DNB, Nordea og SpareBank 1, er banken bundet av sitt tilbud i 6 måneder. Mindre banker opererer ofte med 3 måneder.
Dette betyr at du har bankens løfte som et sikkerhetsnett, mens du selv står 100 % fritt til å shoppe rundt etter en billigere bank i det øyeblikket budet ditt er akseptert. Vær imidlertid oppmerksom på at ubrukte kredittkort kan påvirke din totale låneevne når du søker hos en ny bank.
Når blir du egentlig bundet?
Du er ikke låst til en spesifikk bank før du setter pennen til papiret på de endelige lånedokumentene.
Ifølge Finansavtaleloven oppstår den juridiske forpliktelsen først når du signerer selve låneavtalen og gjeldsbrevet. Dette er dokumentet hvor du formelt erkjenner gjelden og aksepterer tilbakebetalingsvilkårene. Signeringen av gjeldsbrevet skjer normalt helt mot slutten av boligkjøpsprosessen, kort tid før du overtar boligen.
Slik bytter du bank før overtakelse
Å bytte bank mellom vunnet budrunde og overtakelse er en helt standard prosedyre, men det krever at du handler raskt og presist. Du trenger ikke engang en ny verdivurdering (e-takst) av boligen. Den nye banken bruker ganske enkelt den signerte kjøpekontrakten og salgsoppgaven som bevis på boligens markedsverdi. Husk også at flyttemelding er helt gratis å sende via Skatteetaten og Posten når du først skal bytte adresse.
For å sikre et knirkefritt oppgjør, må du følge disse tre stegene:
- Finn en billigere bank umiddelbart: Start jakten på en lavere rente samme dag som budet er akseptert.
- Informer eiendomsmegleren: Megleren må få beskjed om bankbyttet så fort som mulig. De trenger informasjonen for å sende kjøpekontrakten og oppgjørsdetaljene til riktig bank.
- Overhold to-ukersfristen: De nye lånedokumentene (gjeldsbrevet) bør være ferdig signert og returnert til den nye banken senest to uker før overtakelse.
Risikoen ved å være for treg
Hvorfor er to-ukersfristen så kritisk? Banken din trenger tid til å koordinere med meglerens oppgjørsavdeling. Lånesummen skal normalt utbetales til meglers klientkonto 2 til 3 dager før overtakelsesdatoen.
Dersom et tregt bankbytte fører til at pengene ikke er på meglers konto i tide, er det du som kjøper som er økonomisk ansvarlig. Avhendingsloven gir da selger rett til å kreve forsinkelsesrenter – en strafferente som normalt ligger hele 8 prosentpoeng over Norges Banks styringsrente. Selger har også rett til å holde tilbake nøklene til boligen frem til pengene er på plass.
La bankene krige om boliglånet ditt
Du har nå et tidsvindu fra budrunden er vunnet til gjeldsbrevet må signeres. Dette er din gylne mulighet til å presse ned renten. For å stille best mulig forberedt kan du bruke et ferdig manus for renteforhandling som hjelper deg å prute profesjonelt. Siden du allerede vet nøyaktig hvor mye du skal låne og hva boligen er verdt, er du en svært attraktiv kunde for konkurrerende banker.
Ikke kast bort tiden på å ringe rundt til hver enkelt bank. For å rekke fristen før overtakelse, bør du bruke verktøy som lar bankene komme til deg.
Ved å bruke Bytt.no sin anbudstjeneste kan du få uforpliktende lånetilbud fra flere banker samtidig. Tjenesten er gratis, og lar deg raskt identifisere hvilken bank som faktisk vil gi deg de beste betingelsene på ditt nye boliglån.
Vil du heller gjøre research på egenhånd før du bestemmer deg, kan du sammenligne alle boliglånsrenter i vår komplette og oppdaterte oversikt. Bruk friheten din – bytt bank før du signerer gjeldsbrevet, og flytt inn i ny bolig med markedets laveste rente.
