Den dyre overgangsfasen
Du har vunnet budrunden på drømmeboligen, men din nåværende bolig er ennå ikke solgt. I denne overgangsfasen trenger du det bankene kaller mellomfinansiering – i praksis to boliglån samtidig. For å forstå prosessen bedre kan du lese vår detaljerte innføring om mellomfinansiering ved boligbytte.
For mange er dette den mest nervepirrende delen av boligbyttet. Frykten for doble renteutgifter er reell, men de færreste er klar over hvor mye bankene faktisk krever i rene gebyrer bare for å opprette dette midlertidige lånet.
Kostnadene varierer enormt. Mens noen banker gir deg denne tjenesten gratis, utnytter andre situasjonen til å kreve inn tusenvis av kroner.
Bankens strenge krav til din økonomi
Før du i det hele tatt får innvilget mellomfinansiering, vil banken stressteste økonomien din. Hvis rentenivået har endret seg nylig, kan det være lurt å sjekke om ditt finansieringsbevis fortsatt er gyldig før du går i budrunde. De tar ingen sjanser på at du havner i betalingsproblemer før den gamle boligen er solgt.
De største bankene, som DNB og Nordea, krever som standard at du har nok penger på konto til å betjene doble rente- og driftskostnader i inntil 6 måneder.
I tillegg tar bankene høyde for at boligen din kan bli solgt for mindre enn antatt. Norske banker trekker rutinemessig fra en sikkerhetsmargin på mellom 10 og 15 prosent fra din nåværende boligs e-takst. Dette gjøres for å sikre dem mot prisfall og dekke meglingskostnader.
Er du usikker på hvor mye et ekstra lån faktisk vil trekke fra kontoen din hver måned? Bruk vår boliglånskalkulator for å beregne den nøyaktige månedskostnaden ved dagens rentenivå.
"Kortsiktig brolån eller mellomfinansiering med en løpetid på maksimalt 12 måneder regnes ikke inn i bankenes fleksibilitetskvote etter utlånsforskriften."
Dette betyr at selve utlånsforskriften ikke er det største hinderet for mellomfinansiering, så lenge lånet innfris innen ett år. Det er bankens egne interne krav og gebyrer som avgjør hvor dyrt dette blir for deg.
Gebyrsjokket: Fra null til over fem tusen kroner
Når du trenger mellomfinansiering, får du ofte et eget etableringsgebyr for dette brolånet, som kommer i tillegg til gebyret for ditt nye hovedlån. Vår kartlegging avslører massive prisforskjeller i det norske bankmarkedet.
Slik fordeler etableringsgebyrene for mellomfinansiering seg:
- Gratis hos utfordrerne: Flere utfordrerbanker som Bulder, Sbanken, Himla og Landkreditt krever 0 kroner i både etableringsgebyr og termingebyr.
- Middels dyrt hos storbankene: DNB krever et oppstartsgebyr på 2 190 kroner, pluss et depotgebyr på 1 000 kroner per pantedokument. Nordea tar 1 500 kroner for frittstående mellomfinansiering, men dette spretter opp til minst 5 000 kroner dersom lånet opprettes sammen med et nytt hovedlån.
- Dyrest hos de tradisjonelle: SpareBank 1 Østlandet, Storebrand og OBOS-banken krever alle et oppstartsgebyr på minimum 5 000 kroner.
- KLP Banken: Tar mellom 4 000 og 5 750 kroner, avhengig av om du er medlem og om du også flytter hovedlånet dit. Du kan lese omtaler og erfaringer med KLP Banken for å se om kundene er fornøyde med betingelsene.
I tillegg til oppstartsgebyret kommer månedlige termingebyrer. Mens utfordrerbankene har fjernet dette helt, krever de andre bankene mellom 35 kroner (OBOS-banken) og 60 kroner (SpareBank 1 Østlandet) hver eneste måned.
Bruk flyttefasen til å bytte bank
Hvis din nåværende bank krever over fem tusen kroner bare for å hjelpe deg i overgangsfasen mellom to boliger, er det et kraftig signal om at du bør vurdere kundeforholdet ditt.
Boligbyttet er det absolutt beste tidspunktet for å forhandle frem bedre betingelser. Du trenger ikke akseptere dyre gebyrer for mellomfinansiering. Ved å flytte hele boliglånet ditt til en ny bank, kan du ofte forhandle bort disse etableringskostnadene fullstendig, samtidig som du sikrer deg en lavere rente på det nye hovedlånet.
Gjør deg selv en massiv økonomisk tjeneste før du legger inn bud. Bruk Bytt.no til å sjekke ditt nåværende boliglån og innhente uforpliktende tilbud fra banker som ønsker deg som kunde.
Du kan også gå direkte til vår oppdaterte renteoversikt for å sammenligne alle norske boliglån. Finn banken som gir deg den laveste renten og de beste betingelsene – helt uten urimelige gebyrer for mellomfinansiering.
